Les nouveaux usages de l’immobilier tertiaire

Les nouvelles technologies, le développement durable et les contraintes économiques changent les usages de l’immobilier tertiaire et donnent naissance à de nouvelles pratiques comme la mixité des usages, le développement des services et la volonté de faire vivre une véritable expérience à l’usager. Le bâtiment tertiaire de demain est un lieu de vie, ouvert et flexible, respectueux de l’environnement, pensé pour tous, et où l’on se sent bien.

VERS UNE MIXITE DES USAGES…

La mixité des usages se retrouve à toutes les échelles, de la ville aux espaces en passant par le bâtiment.

Fin de la « ghettoïsation » de la ville

La mixité se résumait auparavant à un bâtiment disposant de commerces en rez-de-chaussée et de logements ou de bureaux en étages. Une mixité frileuse qui faisait le lit d’une hybridation verticale des programmes. Dorénavant, les pouvoirs publics sont demandeurs de davantage de mixité au niveau des quartiers ou de la ville pour freiner l’étalement urbain et pallier la pénurie de foncier. Par ailleurs, les usagers apprécient les lieux plus vivants et rassurants. Aujourd’hui il y a, au sein d’un même quartier, une mixité fonctionnelle opposée à toute « ghettoïsation » de la ville, une mixité sociale (brassage de populations), morphologique (diversité architecturale), générationnelle, interprofessionnelle et économique (PME, artisans, sièges sociaux).

À l’intérieur des bâtiments, de plus en plus de grandes entreprises proposent de louer leurs espaces inoccupés, dans le but de développer plus de transversalité en interne. Certaines ouvrent ces lieux à des équipes externes, structures filiales ou partenaires, afin de stimuler l’« open innovation ». On parle alors de corporate working ou de corpoworking.

Corpoworking à la Villa Bonne Nouvelle © Orange

Corpoworking à la Villa Bonne Nouvelle © Orange

Mutualisation, flexibilité… occupation à taux plein

Les espaces de travail eux-mêmes doivent être de plus en plus mixtes et flexibles pour répondre aux différentes attentes et activités des collaborateurs tout au long de leur journée : travail de concentration, réunions d’équipe, discussions informelles, moments de détente, etc. Les sites sont dorénavant pensés comme des lieux évolutifs au service du colletif et des différentes activités du salariés.

Ainsi le siège social de l’entreprise devient-il un espace central, à la manière du forum romain, un lieu de rencontres et d’échanges permettant de se réunir, de travailler, de se restaurer ou d’organiser des évènements. Les codes de l’aménagement sont aujourd’hui très proches du home sweet home : on retrouve ainsi le même mobilier dans les espaces accueil des entreprises, les zones attentes des aéroports, les lobbys des hôtels et les intérieurs des particuliers. De même les lieux peuvent avoir plusieurs usages : le restaurant d’entreprise peut servir de lieu de réunion à certaines heures, de même que les espaces verts, le hall d’entrée ou même une cage d’escalier bien éclairée, peuvent être aménagés pour les échanges informels. Fini les espaces sous-utilisés et les mètres carrés gaspillés, tout est mis à profit pour favoriser la diversité des usages.

Du point de vente indépendant à l’enseigne d’une grande chaîne, le magasin aussi se profile comme un deuxième chez soi : un univers familier, accueillant et chaleureux, où il fait bon s’attarder pour se détendre ou travailler. Ceci à condition, bien sûr, que tous ces espaces soient connectés au Wi-Fi !

D’autant plus que les millennials, première génération digitale native, qui a grandi avec Internet et la technologie mobile,, représenteront plus de 50 % de la main-d’œuvre d’ici 2020 . Selon certaines études, la connectivité Internet est devenue le troisième critère pour le choix d’un immeuble de bureau, après la localisation et le prix. Au même titre que l’électricité ou le téléphone, la connectivité Internet commence à faire l’objet de normes de certification (Wired Certification), pour garantir aux entreprises locataires d’immeubles de bureaux un service Internet optimal et en continu.

The Leadenhall Building à Londres, un immeuble certifié connecté !

The Leadenhall Building à Londres, un immeuble certifié connecté !

LES TECHNOLOGIES AU SERVICE DES USAGERS ET DU BÂTIMENT

Le numérique a contribué aux évolutions des usages dans l’immobilier, y compris dans l’exploitation et le fonctionnement du bâtiment ce qui le rend plus « durable ».

Des hommes, objets et services connectés

Dans les hôtels qui ont ouvert ces dernières années, on assiste à une avalanche d’innovations technologiques basée sur la connectivité : système de domotique ultra perfectionné, tablette permettant de contrôler la température, l’éclairage, les rideaux ou la TV, fibre optique dans chaque chambre et bracelet RFID cashless. De même la technologie permet la simplification de l’ensemble des procédures administratives, avec par exemple l’utilisation de la carte bancaire, de l’empreinte digitale ou du smartphone pour pénétrer dans sa chambre.

Le lieu de vente n’est plus à envisager comme un espace géographique confiné. L’expérience-client de l’enseigne se poursuit sur les réseaux sociaux. Les codes digitaux à employer sont fournis par les marques : la page Facebook à « liker », le compte Instagram à mentionner, le bon hashtag à employer, etc.

En entreprise, le déploiement des objets connectés ne fait que commencer : bureau connecté qui s’ajuste en position assise ou debout, siège connecté qui permet de mesurer le taux d’occupation des bureaux ou encore lampe de bureau qui se contrôle à distance et s’adapte au rythme circadien de l’utilisateur… Il y aura 26 milliards d’objets connectés en 2020, selon l’estimation du cabinet d’études Gartner.

Désormais, les espaces de réunion sont équipés de tables tactiles, de cloisons mobiles ou de tableaux interactifs. Les systèmes de gestion et de réservation ont pris la forme d’astucieuses applications qui permettent d’administrer la présence, les équipements et les services des salles de réunion en temps réel. Des services Web permettent de créer toutes les ressources souhaitées (salle, nombre de bouteilles d’eau et de café à prévoir, matériel, etc.), d’envoyer automatiquement des mails de rappel, voire de payer directement une prestation lors de la réservation. Grâce aux nouveaux systèmes de collaboration virtuelle, toutes les personnes concernées par un projet peuvent travailler en simultané sur le même document.

Partager ses documents partout avec Workware Wireless © Haworth

Workware Wireless © Haworth

Du smart building à la smart city

La gestion technique du bâtiment s’enrichit désormais des technologies et process issus du big data. Le développement du numérique dans le secteur de l’immobilier correspond à l’explosion des flux d’informations et des données qu’il faut alors collecter, trier et analyser. Ces informations permettent d’éclairer certaines décisions (financières, techniques…).

À travers des outils de lecture simplifiés et accessibles, les utilisateurs peuvent suivre les dépenses énergétiques des bâtiments en temps réel (chauffage ou refroidissement, sûreté, éclairage et ventilation) et adopter ainsi des stratégies et pratiques responsables pour agir sur sa « facture écologique » des bâtiments. Avec ces nouvelles technologies, la ville intelligente (smart city), ville composée d’infrastructures connectées, communicantes et durables (eau, électricité, gaz, transport, bâtiments…) en vue d’améliorer le confort des citoyens tout en respectant l’environnement, est dès aujourd’hui accessible. Le numérique et les TIC vont favoriser le développement de cette ville intelligente, notamment par l’intégration de système de stockage, d’analyse et de traitement des données.

La startup Intent Technologies veut faire du bâtiment un smartphone géant © Intent Technologies

La startup Intent Technologie veut faire du bâtiment un smartphone géant © Intent Technologies

Un immobilier plus vert

L’utilisation de matériaux recyclés, le recyclage d’un maximum de déchets, les économies d’énergie, tout est fait aujourd’hui pour réduire au maximum l’empreinte carbone de son séjour ou de son activité.

La mutualisation des transports fait partie des actions favorisant le plus fortement la réduction des émissions de CO2 et de polluants atmosphériques. La mobilité douce se développe avec la mise à disposition de véhicules électriques en connexion avec les réseaux de transports publics, le développement de flottes de véhicules en autopartage, la mutualisation des places de parkings, l’installation de stations Vélib’ ou Autolib’ ou l’augmentation significative des Plans de Déplacement d’Entreprise (PDE).

De même, la tendance vers des hôtels écoresponsables est forte. De plus en plus de resorts de luxe jouent la carte de l’écologie pour séduire une clientèle soucieuse de profiter d’un cadre paradisiaque sans que leur séjour ne contribue pour autant à le détruire.

Dans le même esprit, des initiatives impliquent les salariés afin de développer la biodiversité au sein de l’entreprise par l’installation de ruches, d’abris pour oiseaux, etc. Certaines entreprises proposent aux collaborateurs de jardiner dans un corporate garden, de planter leurs propres légumes ou herbes aromatiques et même de les cuisiner sous forme d’ateliers conviviaux.

Des applications pour une meilleure gestion des bâtiments

La start-up allemande NavVis expose pour la première fois au MIPIM, salon international de l’immobilier d’entreprise, un appareil de cartographie intérieure inédit qui permet aux entreprises et aux collectivités locales de numériser l’intérieur de bâtiments en un temps record. Son robot à roulettes parcourt la surface du bâtiment et le scanne en moins de 20 minutes. Cette technologie de numérisation des bâtiments et, par extension de villes entières, facilitera la tâche des autorités locales souhaitant planifier des rénovations, mais également gérer des sites de construction plus facilement.

Mapping trolley © NavVis

Mapping trolley © NavVis

Les entreprises qui ont participé à la « Startup competition » cette année au MIPIM ont démontré le vaste champ des technologies pouvant avoir un impact sur le monde de l’immobilier. La société américaine Ravti  a remporté la compétition dans la catégorie « Buildings » en créant un logiciel qui gère le chauffage, la ventilation et la climatisation d’un bâtiment (CVC) pour les propriétaires et gestionnaires d’immeubles. Ces ressources représentent un coût important d’autant plus important  qu’elles sont  souvent mal gérées par les exploitants. Chacun des actifs obtient un classement CVC privé, référencé avec la base de données de Ravti (la plus grande base de données CVC au monde). Le résultat obtenu est un inventaire live de tous les actifs, complété par des données sur l’état de chaque unité ainsi que sa valeur de remplacement estimée. Ravti garantit des économies immédiates de 18 % à 40 %.

MIPIM 2017 - ATMOSPHERE - OUTSIDE VIEW - PALAIS DES FESTIVALS

Salon MIPIM 2017 à Cannes © MIPIM

LES SERVICES 2.0

Des employés heureux et en bonne santé favorise la productivité, fidélise les talents et valorise l’image de marque de l’entreprise… Aussi, mettre en place des services, qu’ils soient services aux occupants, pour un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle des salariés, ou encore services à l’immeuble, pour plus de confort pour les usagers, doit être considéré comme un investissement dans la performance et non seulement des charges supplémentaires.

Le siège social comme centre de services

La mobilité des collaborateurs, les nouvelles générations au travail, les technologies,…  pour ne pas perdre la culture et le sentiment d’appartenance à l’entreprise, il faudra donner envie au collaborateur de venir au bureau. Le siège social devient ainsi un centre de services et de ressources, compensant son relatif éloignement des commerces de proximité. Le monde de l’entreprise assume des tâches jusque-là prises en charge dans la sphère privée des collaborateurs : salle de sport, conciergerie (pressing, cordonnerie, retouches…), bien-être (coiffeur, massage…), assistance administrative (passeport, préfecture, mairie…), crèche d’entreprise et garde d’enfants, agence de voyages, etc. Pour l’entreprise, il ne s’agit plus de mettre en place de simples services à l’occupant, mais de se poser en garante de l’équilibre mental et physique du salarié : paniers de fruits à disposition, centre fitness et salle de sieste, mais aussi coaching mental, développement personnel et bilan émotionnel du salarié. Les collaborateurs peuvent consulter des spécialistes ou bénéficier, au sein même de l’entreprise, des services d’un kinésithérapeute ou d’un acupuncteur. L’entreprise doit favoriser l’activité physique des collaborateurs en encourageant les modes de transport doux (cages d’escalier valorisés, marche ou l’installation d’un local vélos). L’employeur ne se contente plus de garantir la possibilité de se restaurer, il veille aussi à ce que l’alimentation soit saine et équilibrée, afin de garder ses salariés en forme et en bonne santé, et d’éviter les maladies et les arrêts de travail. Le RIE traditionnel se métamorphose pour proposer une véritable « food experience » : salad bar, juice bar, espace VIP et même des concepts de food trucks, plats bios, locaux, de saison, sans gluten…

Signe des temps, le label américain WELL, créé en 2014, est le premier standard qui, en plus des performances techniques du bâtiment, se concentre également sur la santé et le bien-être de ses occupants (voir notre article).

Vers l’expérience-consommateur

Conséquence de la mondialisation (et de l’uniformisation qui en découle), les nouvelles générations, paradoxalement digital native, veulent aussi fuir l’excès de technologie, la surinformation et la surconsommation pour retrouver des valeurs plus humaines et vivre une expérience la plus authentique possible. On parle de post digital experience.

Les commerces veulent valoriser l’expérience immatérielle davantage que le produit. Le lien prend une dimension humaine, concrète et authentique.

Aujourd’hui, même les clients les plus fortunés cherchent à fuir les grands hôtels, leur préférant des lieux plus intimistes et discrets, pour vivre une expérience plus authentique. L’ancrage local et le retour à une certaine forme d’authenticité semblent être devenus l’obsession de certains hôtels contemporains. Ils font appel à des artisans locaux pour meubler leurs chambres et leurs restaurants « locavores » affichent la provenance de leurs produits sur leurs cartes.

De même en entreprise, l’enjeu de demain, au cœur des réflexions immobilières, sera de faire vivre à ses collaborateurs une « expérience-consommateur » et non plus seulement de les faire venir au bureau !

L’engouement pour le vinyle traduit la volonté de revenir à une expérience plus authentique.

L’engouement pour le vinyle traduit la volonté de revenir à une expérience plus authentique.

3 réponses à Les nouveaux usages de l’immobilier tertiaire

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