Rénovation des immeubles de bureau, regards croisés

Jeudi 25 avril, l’atelier d’architecture Lobjoy & Bouvier, dans le cadre des « rendez-vous du 116 », proposait une conférence portant sur la rénovation des immeubles de bureau. Confrontés au problème croissant de l’obsolescence du parc immobilier[1], utilisateurs et experts sont en effet en recherche active de nouvelles solutions. Sur ce thème, les participants se voyaient ainsi proposer les visions complémentaires d’un propriétaire, d’un utilisateur et d’un architecte.

Les critères de qualité d’un immeuble de bureaux : le point de vue d’un propriétaire

Oivier Haye, Directeur de l’architecture et de la construction chez Gecina, qui ouvre les débats en présentant la vision stratégique de son employeur, foncière au patrimoine de 11 milliards d’euros et employant plus de 500 collaborateurs. Maître d’ouvrage pour son propre compte, Gecina entame la réflexion sur ses bâtiments avant même les mouvements éventuels de ses occupants, en procédant à l’analyse du positionnement de ses biens et notamment de leur durabilité dans le temps. Étonnement, il a ainsi remarqué que nombre d’immeubles des années 1960-1970 disposent de fondamentaux solides, permettant une remise à neuf des bâtiments et des facilités à requalifier le bien en immeuble résidentiel ou de bureaux selon le besoin. A l’inverse, des bâtiments des années 1980-1990 peuvent être condamnés à la destruction, faute de restructuration possible. « Il est alors important de dialoguer avec les acteurs locaux afin de démontrer le bien-fondé de la destruction de certains biens, qui pourrait paraître illégitime au regard de leur jeune âge », souligne Olivier Haye.

A la question de savoir ce qu’est un « bon immeuble », le représentant de Gécina répond sans ambages qu’il s’agit de celui qui est occupé ! Est-il loué qu’il faut encore qu’il le reste. En conséquence, la stratégie de Gécina est de déterminer l’avenir du bien à partir d’une analyse croisée issue des avis formulés par un ensemble d’experts et un panel d’utilisateurs. En explorant les usages, les modes, la présence ou la capacité d’intégration des NTIC, les attentes, notamment en termes d’économies d’énergies, etc., la foncière entend anticiper les évolutions rapides des besoins des occupants. L’étape suivante consiste logiquement à estimer le rapport coût / qualité afin de déterminer un optimum. C’est ainsi qu’à la demande d’un CHSCT, Gecina et le cabinet Goodwill Management ont lancé le projet « le bonheur au travail », visant à dépasser la simple question du coût énergétique pour quantifier le retour sur investissement des qualités d’un immeuble.

Comment provoquer le «coup de cœur» chez l’utilisateur ?

Prenant la main pour présenter la vision des utilisateurs, Sylvain Hasse, Directeur exécutif chez BNP Real Estate Corporate Services, détaille à l’assistance les résultats issus  de l’enquête « User Insight[2] » menée par sa structure. Elle a permis de dégager les principaux motifs d’insatisfaction des occupants au regard de leur immobilier, à savoir le coût, des surfaces inadaptées ou trop petites et des problématiques techniques. Parallèlement, les principales priorités des stratégies immobilières se sont avérées être la réduction des coûts – et pas uniquement du loyer – un positionnement immobilier en adéquation avec la stratégie économique globale de l’entreprise, et une occupation plus optimale. Conséquences logiques de ces observations, l’enquête dévoile que les principales raisons d’un déménagement sont la rationalisation des coûts, l’amélioration du fonctionnement de l’entreprise, mais également une augmentation des surfaces. Quant aux critères de choix d’un nouvel immeuble, on retrouve les antiennes: loyer, localisation, accessibilité et services aux occupants. Naturellement, les critères techniques – faux-planchers, faux-plafonds, climatisation… – ne sont pas exclus de la réflexion sur le choix du site et le représentant de BNP Real Estate ne manquera d’ailleurs pas de s’interroger sur l’obsolescence du parc immobilier français. L’enquête révèle également que les parkings et la restauration se taillent toujours la part du lion dans les besoins exprimés lors de la recherche d’un futur site. Enfin, on note que l’intérêt pour des biens éco-responsables va certes croissant mais pas au point de payer des coûts supplémentaires.

Pour concrétiser son propos, Sylvain Hasse dévoile que, sur 20 missions de plus de 5000m² menées par BNP Real Estate et fondées sur des stratégies de coûts, de regroupements ou d’évolutions techniques, 9 ont conduit à une renégociation du bail, 9 autres à un déménagement et les 2 restantes à une annulation du projet. Ces missions ont également permis de dégager le rôle croissant des Directeurs financiers dans la décision immobilière, notamment dans les négociations avec des propriétaires très désireux de conserver leurs biens occupés… Au terme de cette présentation, certains facteurs susceptibles de faciliter la prise de décision sont mis en avant par l’orateur: la lisibilité des plans, l’efficacité des surfaces, l’offre adéquate disponible et… l’impression générale !

Ouvrir l’immeuble à la ville

L’hôte des lieux, Ludovic Lobjoy, souligne que, si les évolutions des modes de travail et des demandes des utilisateurs devraient inciter les entreprises à trouver de nouveaux locaux, cette recherche est obérée par  l’inadéquation du parc immobilier et ce alors même que plus de 4 millions de mètres carrés sont aujourd’hui disponibles dont la moitié depuis plus de deux ans. Parmi les tendances notables de la recherche immobilière, il relève une concurrence accrue entre les territoires, la recherche d’un ancrage dans leur écosystème par les entreprises et les évolutions organisationnelles. De plus, à l’efficience SUN/SUBL, les problématiques de flux et de volumes des espaces entrent désormais de plus en plus en ligne de compte. Pour répondre à ces demandes, l’architecte ou le conseil doivent aider l’entreprise à mettre en exergue ce qui fait sa richesse, ses valeurs, sa performance, son originalité et définir ainsi un art de vivre au travail qui lui est propre. Parallèlement à cette compréhension générale de l’entreprise, l’immeuble où elle réside doit être appréhendé globalement, à la fois par ses espaces intérieurs et extérieurs, mais également dans ses relations à la ville et dans ses flux : « pourquoi ne pas utiliser des escaliers en premier jour pour créer un cadre invitant aux rencontres et aux échanges ? », s’interroge Ludovic Lobjoy, qui poursuit : « Les services de l’immeuble devraient s’ouvrir à la ville et à l’écosystème de l’entreprise, qui deviendrait alors un véritable acteur du territoire! ».

La conférence s’achève avec la présentation de la « Bureau Therapy » par Jean-Lou Boisseau, architecte associé de l’atelier Lobjoy & Bouvier, proposant un certain nombre d’outils d’aide à la décision, notamment lorsque se pose la question du devenir des lieux en fin de bail ou en fin de vie[3]. Au regard de l’actualité du sujet, une nouvelle fois démontrée à l’occasion de cette mâtinée, toutes les initiatives conduites par les architectes et les conseils qui permettront d’aider les entreprises et collectivités à adapter des structures obsolètes à la recherche de qualité de vie et d’efficacité au travail doivent être encouragées et développées.

 


[1] Rappelons à ce sujet les études menées par l’ORIE depuis 2007/2008 (disponible en ligne : le rapport de 2012)

[3] A consulter sur Business Immo

Une réponse à Rénovation des immeubles de bureau, regards croisés

  • Franck dit :

    L’architecte d’intérieur est très important pour réussir les rénovations et aménagements autant pour les espaces professionnels que pour les habitations.

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